來年樓市將在波濤中浮沉

　　一年將盡，大埔宏福苑火災後，樓市的走勢又成為市場焦點。原先樓市走勢因外來資金湧入，導致樓價從低位出現約 2%的升勢，因此見升說升的樓市KOL，就不約而同改弦易轍，急改看淡明年樓市的看法，這種情況就像某些投資專家一樣，早前見 bitcoin 狂升，就齊齊加入唱好行列，但近期急跌後，就齊齊收聲，這種未經深思熟慮的投資建議，即是那種所謂錯失恐懼症－FOMO（fear of missing out）。

　　早前睇好樓市升的一原因是美國減息後，香港勢跟隨，但新近美聯儲局減息四分一厘後，香港滙豐恒生及渣打等主要銀行，維持最優惠利不變。因此美聯儲局明年如預期再減息三次，香港完全跟減的機會甚低。不減息，樓市上升就少了一份助燃劑。

　　大埔火災後，長沙灣幸薈開售，首批推出 53 伙，首日最終只售出 23 伙，這類納米樓，成交總價低，但仍難找到足夠買家。此外，新世界位於佐敦的新盤瑧爾，首輪推出的 63 伙即日售罄，由此可見，一手樓銷情仍個別發展。

　　二手樓方面，尤其樓齡近三十年未進行大維修的舊樓，大維修開支，工程安全及保險賠償等問題，買家不得不重新慎重考慮。因為舊樓維修工程費及保險費勢別大增，因此估值下調在所難免，保守估計估值會下調 2 至 5%。

　　大火後，國內小紅書對香港舊式高層住宅的評價趁向負面，並認為這事件可能對二手舊樓帶來深遠的不良影響，最嚴重甚至令二手樓價下跌。現時內地買家佔樓市購買力約三成，小紅書對港樓的差劣評價，樓市或多或少都會受到影響。

　　此外，滙豐行政總裁艾橋智接受訪問時表示，會加強精簡架構，整合 AI 至銀行營運，將營運委員會人數減半。滙豐的裁員潮火速推行，其它行業也同樣面對同樣困境，因此來年香港失業率緩緩上升的勢頭也開始出現。失業率持續上升，樓價緊隨上升的機會便下跌。

　　總括而言，26 年三十年以上舊樓樓價下跌 2 至 5%，20 年以下二手樓上下波幅2%，－手樓有望有 2 至 4%升幅，商舖寫字樓的租售價仍然疲弱，下跌幅度2 至 5%間。